fbpx
אייקון אתר חן בוארון עו״ד

שאלות תשובות

שאלות ותשובות

שאלות נפוצות שאתם נוהגים לשאול

ההיטל חל כאשר קיימת השבחה של ערך הקרקע.
השבחה של ערך הקרקע יכולה לקרות בעקבות תוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד של הקרקע , שינוי בתוכנית, אישור הקלה או אישור לשימוש חורג. כל אלא למעשה גורמים לכך שערך הקרקע הושבח. ועל ההשבחה הזאת שחלה צריך לשלם היטל לוועדה המקומית לתכנון ובעיה.
גובה ההיטל הוא 50% מערך ההשבחה שנקבע ע"י השמאי מטעם הוועדה המקומית אשר אעריך  בכמה עלה ערך הקרקע .
היטל השבחה חל על בעל הזכויות בקרקע (כלומר על המוכר).
התשלום של היטל השבחה ידרש רק כאשר בעל הזכויות  בקרקע יבקש לממש את התועלת שניתנה בעקבות עליית ערך הקרקע נתנה לו. מה נחשב למימוש ? מכירת זכויות בנכס או כאשר או בעל הזכויות מבקש לבנות בהתאם לזכויות הבנייה הנוספות שהעניקו לו.

כדי להוציא את נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) עליהם להצטייד בנתוני הנכס כלומר מהו מספר הגוש ומה מספר החלקה, ובבית משותף גם את מספר חלקת המשנה (תת חלקה).

נסח טאבו זה תעודת הזהות של הנכס. מעיון בנסח אפשר לגלות הרבה מאוד אינפורמציה חשובה מאוד לגבי הנכס, לדוגמא:
– מי רשום כבעלי הזכויות הקנייניות של הנכס (שם ותעודת זהות) – אם הם רשומים כבעלים או כחוכרים, שחשוב לשים אליו לב הוא שלא מספיק ששמותיהם יופיעו בהערת אזהרה אלא שיופיעו כבעלים (או חוכרים), אחרת חשוב שהמוכרים יסדירו קודם את הרישום על שמם.
– תיאור הנכס – כמו גודל אם מוצמדת לדירה חניה/ חניות – מקורה/ תת קרקעית וכו', מרפסת, מחסן וכד'.

– אם רשומים שעבודים, עיקולים, והערות שונות כמו חריגות בניה, צו הריסה, הערת פקיד שומה , הפקעות, מניעה או הגבלה להעברה ולירושה בנכס זה.

החובה לשלם דמי תיווך קמה כאשר חתמתם על ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין. דבר חשוב נוסף, כדי שהמתווך יהיה זכאי לגבות מכם דמי תיווך הוא חייב להיות בעל רישיון תייוך בתוקף, לבצע את פעולות השיווק הקבועות בסעיף 9 לחוק המתווכים, והמתווך צריך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב (שימו לב שאם המתווך ביצע את פעולות השיווק החזקה היא שהוא הגורם היעיל).

בעסקה של רכישת דירה מקבלן, הקונה הוא זה הנושא בעלות שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן. התשלום הוא עבור כל ההוצאות המשפטיות לרבות רישום הבית המשותף, התשריטים, ורישום זכויותיו של הקונה בטאבו. גובה התשלום שכר הטרחה לעו"ד הקבלן, קבוע בסעיף 2 בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה- 2014 מגביל את שכר טרחתו של עו"ד הקבלן ל- 0.5% ₪ ממחיר הדירה, או 5019 ₪ +מע"מ, לפי הנמוך מביניהם. חשוב להדגיש, כי החלטת וועדת שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין קבעה כי שכר הטרחה יכלול את כל ההוצאות המשפטיות, ולפיכך שימו לב כי בהסכם אינם נדרשים לשלם לעורך דין תשלום נוסף.

מצב זה, שהקונה משלם את שכר טרחתו של עו"ד הקבלן, גורם לכך כי הקונה רואה באותו עורך דין כמי שידאג גם לאינטרסים שלו. זוהי טעות נפוצה מאוד שיכולה לעלות לרוכש ביוקר !! עורך הדין של הקבלן הוא אך ורק עורך הדין שלו ודואג לאינטרסים של הקבלן בלבד, למרות כי הקונה הוא זה שמשלם את שכר טרחתו.

על כן, חייב הרוכש להיות מיוצג על ידי עורך דין נפרד מטעמו אשר ידאג לזכויות שלו במסגרת העסקה כפי שפירטנו לעיל. יודגש כי כובה שכר הטרחה של העו"ד מטעם הקונה אינו מוגבל. כיום נהוג לגבות 0.5 % ממחיר הדירה.

אתה צריך לפנות לבית משפט באזור בו נמצאת הדירה ולבקש פירוק שיתוף.
שים לב כי מאחר והפירוק השיתוף במקרקעין במקרה שלך הוא בינך לבין קרוב משפחה שלך – התביעה תידון בבית המשפט לענייני משפחה, ולא בית משפט שלום.

בעת רכישת דירה, קונים רבים מתפתים לחתום על זכרון דברים מחשש להפסיד את הנכס לקונה אחר. אולם חשוב לזכור כי מסמך זה מהווה חוזה לכל דבר ועניין למרות שהוא כולל רק תמצית של פרטי העסקה ויש בו אפוא פתח רב למחלוקות בין הצדדים. על כן, אין זה מומלץ לחתום על זכרון דברים, בוודאי לא לפני היוועצות עם עורך דין מקרקעין

על פי חוק, איחור של מעל 60 יום מזכה את הקונה בפיצוי כספי מהקבלן (פיצוי מהיום הראשון לאיחור) , בשיעור של 150 % משווי השכירות החודשית למשך 8 החודשים הראשונים, ו-125% לאחר מכן. שים לב כי ישנה אפשרות ביטול העסקה אם האיחור הוא מעל לשנה, והשבת כספי התמורה לקונה אשר כוללים את הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה, וההוצאות המשפטיות ששולמו לעו"ד של הקבלן.

זהו מס שהוטל בתחילת שנת 2017 על מי שבבעלותו שלוש דירות ומעלה. שימו לב כי באוגוסט 2017 החליט בג"ץ על ביטול החוק.

כאשר אנו קונים דירה, מוטל עלינו מס רכישה שעלותו משמעותית מאוד ולכן כדאי לעשות תכנון מס נכון. בהרבה מאוד מהמקרים, בדיקה זו משפיעה על ההחלטה אם לבצע את העסקה או לא.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, של תושבי ישראל, שיעורי המס מדורגים, בהתאם לשווי הדירה הנרכשת, כך שעד לגובה מדרגה של עד 1,744,505 ₪ לא תשלמו מס בכלל (נכון לשנת 2020). כמו כן יש הקלות מס לאוכלוסיות מסוימות, כמו נכים עיוורים ועולים חדשים.

כאשר לא מדובר בדירה יחידה, ויש בבעלות הרוכש דירה נוספת, הרוכש יחוייב במדרגות מס גבוהות משמעותית, וזאת מהשקל הראשון. כך שלרכישת דירה בשווי של עד ל- 5,340,425 ₪ (נכון לשנת 2020) שיעור המס יהיה 8%, ומעל לסכום זה שיעור המס יהיה 10%.

אין "רשימת מכולת". ישנם אינסוף בעיות שיכולות לקרות. כל עסקה זה עולם ומלואו ואת הבעיות, המורכבויות וסיכונים שלה. כידוע לא חסרים נוכלים ורמאים שבגללם אנשים אבדו את על כספם ולכן חשוב מאוד לבדוק את האנשים שאיתם אתם רוצים לעשות עסקה בנדלן. וכמובן לבצע את כל הבדיקות המקדמיות, לרבות בדיקות משפטיות- קנייניות כמו אם יש שעבודים עיקולים בעיות רישום צווים של בתי משפט וכד', בדיקות תכנוניות והנדסיות כמו חריגות בניה וכד וגם לבדוק את כל הנושא של המיסים וההיטלים שיכולים לחול על העסקה.

חריגת בניה היא עבירה על חוק התכנון והבניה, והיא יכולה להוביל להגשת כתב אישום פלילי והעמדה לדין.

הסכם במקרקעין חייב להיעשות בכתב ולא בעל פה וזאת בהתאם לדרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין.

ההסכם חייב לכלול פרטים מהותיים כמו שמות הצדדים לעסקה, סוג הנכס הנמכר , מהות העסקה ,הצהרות הצדדים ,מחיר העסקה, מתווה זמני התשלומים, מיסים , ועוד.

תשריט הוא למעשה שרטוט גרפי שנראה כמו מפה, בתשריט אפשר לראות את מבנה הדירה , מרפסות, חניות, מחסנים וכל השטחים המוצמדים לדירה ולבניין.

חברת בדק בית (הצוות כולל מהנדסי בניין, פקחי בנייה, ולעיתים גם שמאי מקרקעין) – רוכשים רבים פונים לחברות בדק בית, כדי שיבדקו את המבנה או יאתרו ליקויי בנייה. אם אתם יודעים לזהות ולאתר בעצמכם רטיבויות, עובש, טרמיטים, נזילות, שיפועים לא נכונים, תשתיות, אינסטלציה, חשמל, התקנות לקויות אז אתם יכולים לבצע את הבדיקה הזאת \ בעצמכם ללא איש מקצוע. אבל אם לא, אז תעזרו בחברת בדק בית. העדיפות היא שהבדיקה זו נעשית עוד לפני הרכישה, כדי לבחון את הכדאיות הכלכלית לרכישה, ודו"ח הבדיקה משמש לא פעם במשא ומתן לגבי מחיר רכישת הדירה הכולל את ערך הליקויים . בדיקת ליקוי בנייה נעשית ע"י מהנדס בניין, והיא קובעת את מצב המבנה מבחינה הנדסית (ולא הערכת שווי כפי שעושה השמאי). לחברת בדק בית יש את מכשור שיכול לזהות רטיבות מבעד לקירות ולריצוף, או נזילה בצנרת פנימית, ליקויים במעטפת הבית כולל בחלונות דלתות קירות הבית והגג, בדיקת מערכת המים הגז והחשמל ועוד. כאשר מדובר בדירה מקבלן- יש לבצע את הבדיקה ביום מסירת החזקה והחתימה על הפרוטוקול

עסקה שבה בעלי הזכויות במקרקעין מוכרים את הזכויות שלהם בקרקע ובתמורה מקבלים שירותי בנייה מהקבלן. כלומר, בעל הקרקע מאפשר לקבלן לבנות מס' דירות על הקרקע שלו, ואז חלק מהדירות יהיו שייכות לקבלן (או היזם) וחלק יהיו שייכות לבעל הקרקע בדר"כ היחס הוא 50:50 אך לא תמיד ותלוי עסקה. חשוב לזכור כי מדובר בעסקה מורכבת מאוד ומסוכנת ולכן חייב לקחת ליווי משפטי מקצועי של עורך דין שמתנחה בתחום.

עשרת הדיברות:

1. בחרו עורך שתחום ההתמחות הבלעדי שלו (או המוביל) הוא מקרקעין. חשוב מאוד שעורך יהיה בעל ידע משפטי פרקטי רב ובקיא בחקיקה ובפסיקה של תחום המקרקעין, ואם עורך דין מתמחה גם במיסוי מקרקעין זה כמובן יתרון נוסף.
2. בדקו כמה עסקאות מקרקעין הוא ליווה משפטית , כלומר מה הניסיון המעשי מהותי שיש לו בתחום, ולא רק כמה שנים הוא עורך דין. תתפלאו לגלות שעורכי דין "צעירים" בתחום (ותק של 1-5) יותר חרוצים ובעלי הספק עצום , לעומת עורכי דין ותיקים ועייפים.
3. בקשו המלצות מלקוחות עבר של עורך הדין, אשר יכולים להעיד על השירות , הליווי המשפטי והחוויה שהם קבלו מעורך הדין.
4. בחרו עורך דין שייצג רק את הצד שלכם, וידאג אך ורק לאינטרסים שלכם, ללא ניגוד עניינים. (בעסקאות יד שנייה זה אמנם חוקי שעו"ד אחד ייצג את שני הצדדים, אך זה לא מומלץ ויש חשש לניגוד עניינים, שימו לב שברכישת דירה מקבלן – אסור לעו"ד הקבלן להיות גם העו"ד שלכם, לכן אם תגיעו לעסקה כזאת ללא עורך דין, אתם כלל לא מיוצגים).
5. אני מאמינה שלא פחות חשוב מהמקצועיות של עורך הדין, עסקים עושים קודם כל עם אנשים, לכן חשוב שתבדקו אם אתם מתחברים אליו, אם הוא נעים, אדיב, מכבד אתכם , מדבר אתכם בגובה העיניים ונותן לכם הרגשה נעימה.
6. תוודאו שעורך הדין זמין אליכם. כמובן, שלא מדובר ב 24/7 , אבל חשוב שהוא לא יהיה עמוס מידי, כך שתהיה לכם אפשרות לשוחח ולהתייעץ איתו, גם לאחר החתימה.
7. חשוב מאוד לבחור בעורך שיודע להבחין מה מהותי לעסקה וחשוב להתעקש ועל מה אפשר להתגמש בכדי להוציא את העסקה לפועל על הצד הטוב ביותר.
8. אם אתם גם מוכרים דירה וגם קונים דירה אחרת- חשוב מאוד שעורך הדין ידע לערוך ולסנכרן מתווה תשלומים שיתאימו לשתי העסקאות, כדי שלא תמצאו את עצמכם חלילה בהפרת חוזה.
9. מומלץ לקחת עורך דין מקומי וזאת גם כדי שיהיה נגיש אליכם ככל שתצטרכו, וגם כדי שיהיה לו ידע וניסיון ספציפי בעסקה באזור זה, והכרות עם הרשויות של האזור.
10. בדקו מה גובה שכר הטרחה של העורך דין, ומה השירות הכלול במחיר. כלומר, תוודאו שהשירות הוא ליווי משפטי הכולל בדיקות מקדמיות, , ניהול מו"מ ו עריכת הסכם מכר, דיווח לרשויות המס, ,ולבסוף ידאג להשלמת העסקה בהצלחה ע"י העברה זכויות מלאה ורישום בטאבו.

 


– גובה שכר הטרחה המומלץ לפי לשכת עורכי הדין, והנהוג כיום נע בין 0.5-1.5 % מגובה העסקה. זה תלוי במספר משתנים כמו:

– סוג העסקה ורמת הסיכון (יד שנייה, רכישה מקבלן, קבוצות רכישה וכד')
מחיר העסקה. לדוגמא, לדירות שמחירן עד למיליון שח נהוג לגבות לפחות 1%, ומינימום 6,000 ש"ח פלוס מע"מ).
– במורכבות העסקה. לדוגמא, אם יש הרבה יורשים, אם הדירה רשומה בטאבו/ ברמ"י/ חברה משכנת/ אם יש קשיים ברישום ונדרש אישור בימ"ש/ עיקולים/ שעבודים וכד'.
שימו לב, אם שכר הטרחה של עורך הדין זול משמעותית מאחרים, "כבדהו וחשדהו".

לא מצאתם תשובה לשאלה שלכם? צרו קשר!

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

איתכם לאורך כל הדרך.

ליווי משפטי מקצועי בקניית / מכירת דירה יכול לחסוך הון.

לשאלות ופרטים נוספים, שלחו לי הודעה בוואטסאפ!

עו''ד מקרקעין חן בוארון טרסיוק
בואו נדבר על העסקה שלכם