מיזם תמ"א 38 פועל מזה כמה שנים בכל רחבי הארץ ובמסגרתו,
נרקמת עסקה בין בעלי דירות, לבין קבלנים.
על פיה, מוסרים בעלי הדירות את זכויות הבנייה שלהם לקבלן ובתמורה,
זה ישביח את ערך הנכס של כל אחד מהם בעשרות אחוזים, ללא עלויות מצידם.
אז איך זה עובד?

הכל במאמר שלפניכם:

מה זה תמ"א 38?

תמ"א הם ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית.
זו נוצרה כבר בסוף שנות ה90, אך החלה להיות מיושמת למעשה בעיקר בעשור האחרון.
מטרתה של התכנית היא לחזק בנייני מגורים אשר נבנו לפני 1980,
מן הטעם כי הנם בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה.
זאת משום שהם נבנו לפני שיצא תקן הבנייה המחייב בעניין זה.
הממשלה הבינה כי לא ניתן להטיל את העלויות הגבוהות של עבודות חיזוק המבנים על התושבים
ולכן היה צורך להפוך את הדבר לעסקת נדל"ן משתלמת, בין בעלי הדירות לבין קבלנים, כפי שיפורט להלן.

מסלולי תמ"א 38

הפרויקט מציע ארבעה מסלולים עיקריים. כל "מסלול" הוא למעשה תיקון לחוק, ויש לו את היחודיות שלו.

 

שני המסלולים הנפוצים ביותר היום הם: תמ"א 38.1- חיזוק הבניין. ותמ"א 38.2- הריסה ובנייה מחדש,
כמפורט להלן:

  1. תמ"א 38/1, במסגרתה מתבצעות עבודות חיזוק למבנה המגורים הקיים,
    כאשר לכל דירה יתווסף חדר ממ"ד והקבלן יבנה בבניין מעלית ( הטבות נוספות הן עניין למשא ומתן).
  2. תמ"א 38/2 – הורסים את הבניין הקיים ובונים במקומו מבנה חדש לחלוטין. 

 

בסיס העסקה בשני המסלולים הוא זהה:
בעלי הדירות ימסרו את זכויות הבנייה על גג המבנה לקבלן,
אשר יבנה קומות דירות נוספות, 
ומכירתן תכסה את העלויות של הקבלן, ותעניק לו רווח כספי מפרויקט זה.


כך, בעלי הדירות מקבלים נכס מחוזק, אשר ערכו הושבח בעשרות אחוזים.

 

חשיבות הייצוג המשפטי

אין ספק כי תמ"א 38 הוא מיזם בעל פוטנציאל כלכלי יוצא דופן,
אולם יישומה של התכנית הוא מורכב מאוד והיא אינה נטולת סיכונים. מ
דובר בהליך רב שלבי, המערב תהליכים בירוקרטיים רבים והנו בעל היבטים משפטיים וכלכליים רבי משמעות.

על כן, ישנה חשיבות עצומה כי כל אחד מן הצדדים,
בעלי הדירות מחד והקבלן מאידך, יהיו מיוצגים מתחילת הדרך על ידי עורך דין מומחה.
תפקידו יהיה לטפל בכל היבטי העסקה השונים באופן היעיל ביותר,
למזער סיכונים ולוודא כי הלקוח זוכה לתנאי העסקה האופטימאליים,
אשר טיבם נתון רבות ליכולת המיקוח של עורך הדין מול הצד השני.

 

דגשים חשובים

לכל צד בעסקת תמ"א 38, הדגשים החשובים עליהם חייב הוא לתת את הדעת.
כך למשל, עבור בעלי הדירות בחירת הקבלן היא קריטית.
יש לבצע אפוא בדיקות רקע מקיפות על מי שבידיו הם מפקידים את נכסיהם
ובין היתר
-לוודא כי ביצע פרויקטים אחרים של תמ"א 38 בהצלחה,
-כי יש לו איתנות פיננסית לביצוע המיזם וכי ביכולתו לספק ערבויות מתאימות.

מצד הקבלן, עליו לבחון היטב את כדאיותה הכלכלית של העסקה,
קרי, איזה רווח כספי יניבו לו מכירת הדירות העתידיות
וכן האם צפויים מכשולים במימוש הפרויקט לאור התנגדויות של בעלי הדירות,
דרישות מסוימות שהועלו מצדם וכדומה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *