רכישת דירה יד שנייה

אחרי שחסכתם שקל לשקל, גרתם תקופה אצל ההורים או בשכירות,
הגעתם להחלטה , שעכשיו הגיע הזמן הנכון ביותר עבורכם-
להגשים את "חלום הדירה"- ולרכוש דירה בישראל.

ברכותיי 😊

בהחלט מדובר באחת מהחלטה חשובות ומשמעותיות ביותר שתעשו בחייכם.
אתם בוודאי מתרגשים, וגם חוששים, זה טבעי מאוד.
אז מה עושים עכשיו? איפה מתחילים? למי פונים?
איך לא עושים טעויות מיותרות שיעלו לכם הרבה מאוד כסף?

 

מוכנים? בואו נתחיל :

שלב ראשון- בדיקות מקדמיות

ישנן מספר בדיקות שצריך לעשות- הבדיקה הראשונה:

עוד לפני שמצאתם דירה ספציפית, תבדקו כמה הון עצמי יש בידכם,
והאם הוא מספיק בכדי לקנות דירה, או שמא אתם צריכים לקחת הלוואה מבוטחת משכנתא (ובימינו, מי לא צריך משכנתא?).
אם כן, אז כבר בשלב ראשוני זה, חשוב מאוד שתעזרו בשירותיו של יועץ משכנתאות חוץ בנקאי,
היועץ יבדוק את ההיתכנות הכלכלית שלכם, וייצג אתכם מול הבנקים.
כך, שכבר בשלב הראשון תקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא,
ותדעו בוודאות שבאפשרותכם לקנות את הדירה שאותה אתם מעוניינים,
ולא תמצאו את עצמכם חלילה בשלב הבא בהפרת הסכם מול המוכרים,
מאחר ולא יהיה לכם מספיק כסף כדי לשלם להם, כפי שהתחייבתם בהסכם.

 

לאחר שתמצאו דירה שמוצאת חן בעיניכם ומתאימה לכם,
רצוי מאוד שבשלב הזה תפנו לעורך דין שמתמחה במקרקעין ונדל"ן, כך תגנו על הכסף שלכם,
ותהיו בטוחים שבחרתם בנכס שמתאים גם מהבחינה המשפטית.

זכרו שלעורך הדין המלווה את העסקה יש אחריות מקצועית
ותפקידו להגן ולשמור על הזכויות והאינטרסים שלכם,
ולהעניק לכם את הביטחון והשקט הנפשי שאתם כל כך צריכים.

 

נתחיל בבדיקה הקניינית- משפטית:

יש להוציא נסח טאבו על מנת לוודא כי הנכס אכן שייך למוכר וכי הוא נקי משעבודים, עיקולים,
והערות שונות וכי אין מניעה משפטית להעביר את הזכויות בנכס לשמכם.
ביום החתימה על הסכם המכר, חשוב להוציא שוב נסח טאבו עדכני כדי לוודא שלא חל שינוי.
זוהי פעולה פשוטה ביותר שניתן לבצע באינטרנט כאשר ידוע לכם מספר גוש ומספר חלקה של הנכס.

 

ראיתם כי טוב?

נעבור לבדיקה התכנונית:

כעת מומלץ מאוד לפנות לשמאי מקרקעין אשר ייתן לכם מידע חיוני ביותר: השמאי יבדוק האם המחיר המבוקש לנכס תואם את מצב השוק, האם יש היתר, והאם הדירה תואמת להיתר, האם ישנן חריגות בנייה בדירה, זכויות בנייה שלא נוצלו, וכדומה. לנתונים אלו יש השפעה ניכרת על ערך הנכס בהווה ובעתיד ולא פעם  יש בהם כדי לשנות את  כדאיות העסקה עבור הרוכש.

 

מה קורה מסביב?

לאחר שבחנתם היטב את מצבה של הדירה וברצונכם להמשיך עם העסקה, זהו השלב לבחון גם את בניין המגורים עצמו ואת סביבת המגורים כולה. כך למשל, מהי רמת התחזוקה של הבניין ואופיים של השכנים, האם יש מעלית ומה גודלה, האם יש חדר טרנספורמציה והיכן הוא ממוקם ביחס לדירה. לאחר מכן שאלו את עצמם האם טיבה של השכונה מתאים לכם. כמו כן, חשוב לוודא כי מיקום הדירה עונה על הצרכים שלכם, למשל: קרבה למוסדות החינוך ומרכזים רפואיים, חנייה, נגישות לתחבורה ציבורית ועוד. נקודה מהותית נוספת היא לברר כי אין תוכנית בנייה בסביבתכם הקרובה, על מנת שלא תרכשו את הדירה ולאחר מספר שנים תגלו להפתעתם כי מול חלונכם צומח לו בניין רב קומות. זכרו כי הפוטנציאל לאיכות חיים ושביעות רצון מהדירה תלויים רבות בכל אלו ולכן אין להקל בהם ראש אלא לערוך בירור ממצה ומקיף.

 

לאחר מכן, חשוב מאוד לבצע בדיקה פיזית הנדסית.

אם אתם יודעים לזהות בעצמכם שיפועים לא נכונים, התקנות לקויות ולאתר רטיבויות את הבדיקה הזאת אתם יכולים לעשות בעצמכם. אם לא, אז להיעזר בחברת בדק בית. לחברת בדק בית יש את מכשור שיכול לזהות רטיבות וצרות אחרות מבעד לקירות ולריצוף.

 

הבדיקה האחרונה היא בדיקת המיסוי– מס רכישה

כאשר אנו קונים דירה, מוטל עלינו מס רכישה שעלותו משמעותית מאוד ולכן כדאי לעשות תכנון מס נכון.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, של תושבי ישראל, שיעורי המס מדורגים, בהתאם  לשווי הדירה הנרכשת.

מדרגות המס החל ביום 16.1.19 עד 15.1.20 להלן:

גובה המדרגה

שיעור המס (%)

עד 1,696,750 ₪

0 %

מעל 1,696,750 ₪ ועד 2,012,560 ₪

3.5 %

מעל 2,012,560 ₪ ועד 5,192,150 ₪

5 %

מעל 5,192,150 ועד 17,307,170

8%

מעל 17,307,170 ₪

10 %

 
 אם לא מדובר בדירה יחידה, ויש בבעלות הרוכש דרה נוספת, הרוכש יחוייב במדרגות מס גבוהות משמעותית, וזאת מהשקל הראשון, להלן:

גובה המדרגה

שיעור המס (%)

עד 5,194,225

8%

מעל 5,194,225

10%

 

חשוב להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין ו/או ביועץ מס שמתמחה במקרקעין, האם הדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש מוגדרת בחוק כ "דירת מגורים מזכה".

ולבחון, האם אתם זכאים לפטור או להקלות במס הרכישה.

 

שלב שני- משא ומתן

זכרון דברים והסכם המכר

בעת רכישת דירה, קונים רבים מתפתים לחתום על זכרון דברים מחשש להפסיד את הנכס לקונה אחר. אולם חשוב לזכור כי מסמך זה מהווה חוזה לכל דבר ועניין למרות שהוא כולל רק תמצית של פרטי העסקה ויש בו אפוא פתח רב למחלוקות בין הצדדים. על כן,  אין זה מומלץ לחתום על זכרון דברים, בוודאי לא לפני היוועצות עם עורך דין מקרקעין. באשר להסכם המכר, זה ייחתם לאחר ניהול משא ומתן על תנאי העסקה, תוך מתן דגש על הסעיפים המהותיים עבור הקונה כגון לוח התשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה.

 

שלב שלישי- רישום הזכויות של שמכם

כל עסקת נדל"ן נגמרת- ברישום.

כלומר, העסקה הגיעה לסיומה רק לאחר שכל הזכויות בדירה הועברו על שמכם ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) .

זה נשמע מאוד טכני וברור מאליו, אבל תתפלאו לגלות שאלפי דירות לא סיימו את ההליך, ולא נרשמו על שם הרוכשים.

ומתי הם מגלים זאת? כאשר הם רוצים למכור את הדירה או להעביר אותה במתנה או להוריש אותה לאחר מותם, ואז זה מורכב וארוך בהרבה יותר. כי איך תעביר או תמכור דירה שלא רשום שהיא שלך?

 

 

ליווי משפטי מקצועי

כפי שראיתם במדריך זה, רכישת דירה, היא עסקה הכוללת היבטים רבים, כלכליים ומשפטיים כאחד. עמדנו במדריך זה על כמה מהסוגיות המרכזיות במסגרת רכישת דירה, וכמובן כי יש עוד רבות אחרות וחשובות. מטבע הדברים, לקונה אין את הכלים, הידע והניסיון כדי לעמוד על כל זכויותיו באופן מלא ולהבטיח כי אכן בחר בעסקה טובה וכדאית. לכן, ישנה חשיבות עצומה לקבלת ליווי מקצועי במסגרת רכישת הדירה. עורך הדין למעשה יבטיח כי כל הליך הרכישה יתבצע ביעילות ועל הצד הטוב ביותר.