רכישת דירה יד שנייה

תהליך רכישת הדירה מתחלק ל- 3 שלבים:

 

השלב הראשון- בדיקות מקדמיות לנכס, לפני הרכישה.
שלב שני- ניהול משא ומתן , עריכה וחתימה על הסכם מכר.
שלב שלישי- העברה ורישום הזכויות על שם הקונה בטאבו (או בחברה משכנת).

 

שלב ראשון- בדיקות מקדמיות

ישנן מספר בדיקות שצריך לעשות- 

הבדיקה הראשונה- היתכנות כלכלית:

עוד לפני שמצאתם דירה ספציפית, תבדקו כמה הון עצמי יש בידכם,
והאם הוא מספיק בכדי לקנות דירה, או שמא אתם צריכים לקחת הלוואה מבוטחת משכנתא.
אם כן, אז כבר בשלב ראשוני זה, חשוב מאוד שתעזרו בשירותיו של יועץ משכנתאות חוץ בנקאי,
היועץ יבדוק את ההיתכנות הכלכלית שלכם, וייצג אתכם מול הבנקים.
כך, שכבר בשלב הראשון תקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא,
ותדעו בוודאות שבאפשרותכם לקנות את הדירה שאותה אתם מעוניינים,
ולא תמצאו את עצמכם חלילה בשלב הבא בהפרת הסכם מול המוכרים,
מאחר ולא יהיה לכם מספיק כסף כדי לשלם להם, כפי שהתחייבתם בהסכם.

 

בדיקה שנייה- בדיקה קניינית משפטית-

לאחר שתמצאו דירה שמוצאת חן בעיניכם ומתאימה לכם,
רצוי מאוד שבשלב הזה תפנו לעורך דין שמתמחה במקרקעין ונדל"ן, כך תגנו על הכסף שלכם,
ותהיו בטוחים שבחרתם בנכס שמתאים גם מהבחינה המשפטית. 
זכרו שלעורך הדין המלווה את העסקה יש אחריות מקצועית, ותפקידו להגן ולשמור על הזכויות והאינטרסים שלכם. 

 

יש להוציא נסח טאבו על מנת לוודא כי הנכס אכן שייך למוכר וכי הוא נקי משעבודים, עיקולים,
והערות שונות וכי אין מניעה משפטית להעביר את הזכויות בנכס לשמכם.
ביום החתימה על הסכם המכר, חשוב להוציא שוב נסח טאבו עדכני כדי לוודא שלא חל שינוי.
זוהי פעולה פשוטה ביותר שניתן לבצע באינטרנט כאשר ידוע לכם מספר גוש ומספר חלקה של הנכס.

 

ראיתם כי טוב?

נעבור לבדיקה השלישית- בדיקה תכנונית:

כעת מומלץ מאוד לפנות לשמאי מקרקעין אשר ייתן לכם מידע חיוני ביותר: השמאי יבדוק האם המחיר המבוקש לנכס תואם את מצב השוק, האם יש היתר, והאם הדירה תואמת להיתר, האם ישנן חריגות בנייה בדירה, זכויות בנייה שלא נוצלו, וכדומה. לנתונים אלו יש השפעה ניכרת על ערך הנכס בהווה ובעתיד ולא פעם  יש בהם כדי לשנות את  כדאיות העסקה עבור הרוכש.

 

מה קורה מסביב?, לאחר שבחנתם היטב את מצבה של הדירה וברצונכם להמשיך עם העסקה, זהו השלב לבחון גם את בניין המגורים עצמו ואת סביבת המגורים כולה. כך למשל, מהי רמת התחזוקה של הבניין ואופיים של השכנים, האם יש מעלית ומה גודלה, האם יש חדר טרנספורמציה והיכן הוא ממוקם ביחס לדירה. לאחר מכן שאלו את עצמם האם טיבה של השכונה מתאים לכם. כמו כן, חשוב לוודא כי מיקום הדירה עונה על הצרכים שלכם, למשל: קרבה למוסדות החינוך ומרכזים רפואיים, חנייה, נגישות לתחבורה ציבורית ועוד. נקודה מהותית נוספת היא לברר כי אין תוכנית בנייה בסביבתכם הקרובה, על מנת שלא תרכשו את הדירה ולאחר מספר שנים תגלו להפתעתם כי מול חלונכם צומח לו בניין רב קומות. זכרו כי הפוטנציאל לאיכות חיים ושביעות רצון מהדירה תלויים רבות בכל אלו ולכן אין להקל בהם ראש אלא לערוך בירור ממצה ומקיף.

 

בדיקה רביעית- פיזית הנדסית:

אם אתם יודעים לזהות בעצמכם שיפועים לא נכונים, התקנות לקויות ולאתר רטיבויות את הבדיקה הזאת אתם יכולים לעשות בעצמכם. אם לא, אז להיעזר בחברת בדק בית. לחברת בדק בית יש את מכשור שיכול לזהות רטיבות וצרות אחרות מבעד לקירות ולריצוף.

 

הבדיקה האחרונה היא בדיקת המיסוי– מס רכישה

כאשר אנו קונים דירה, מוטל עלינו מס רכישה שעלותו משמעותית מאוד ולכן כדאי לעשות תכנון מס נכון.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, של תושבי ישראל, שיעורי המס מדורגים, בהתאם  לשווי הדירה הנרכשת.

מדרגות המס החל ביום 16.1.19 עד 15.1.20 להלן:

גובה המדרגה

שיעור המס (%)

עד 1,696,750 ₪

0 %

מעל 1,696,750 ₪ ועד 2,012,560 ₪

3.5 %

מעל 2,012,560 ₪ ועד 5,192,150 ₪

5 %

מעל 5,192,150 ועד 17,307,170

8%

מעל 17,307,170 ₪

10 %

 אם לא מדובר בדירה יחידה, ויש בבעלות הרוכש דרה נוספת, הרוכש יחוייב במדרגות מס גבוהות משמעותית, וזאת מהשקל הראשון, להלן:

גובה המדרגה

שיעור המס (%)

עד 5,194,225

8%

מעל 5,194,225

10%

חשוב להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין ו/או ביועץ מס שמתמחה במקרקעין, האם הדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש מוגדרת בחוק כ "דירת מגורים מזכה".

ולבחון, האם אתם זכאים לפטור או להקלות במס הרכישה.

 

שלב שני- ניהול משא ומתן עריכה וחתימה על הסכם המכר

בעת רכישת דירה, קונים רבים מתפתים לחתום על זכרון דברים מחשש להפסיד את הנכס לקונה אחר. אולם חשוב לזכור כי מסמך זה מהווה חוזה לכל דבר ועניין למרות שהוא כולל רק תמצית של פרטי העסקה ויש בו אפוא פתח רב למחלוקות בין הצדדים. על כן,  אין זה מומלץ לחתום על זכרון דברים, בוודאי לא לפני היוועצות עם עורך דין מקרקעין. באשר להסכם המכר, זה ייחתם לאחר שעורך הדין שלכם ינהל משא ומתן על תנאי העסקה עם המוכר או עורך דין מטעמו, תוך מתן דגש על הסעיפים המהותיים עבורכם הקונים, כגון לוח התשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה, יעגן משפטית את הזכויות והאינטרסים שלכם , ידאג לבטוחות ובטחונות לכסף שלכם למקרים בהם תהא חלילה סטייה או הפרה של ההסכם- ויגבש הכל תחת הסכם מחייב שיחתם בין הצדדים.

בהסכם המכר, חשוב מאוד שכנגד התשלום הראשון תירשם לטובתכם הערת אזהרה. וכנגד התשלום האחרון, תקבלו את מסירת החזקה בדירה לידיכם, וכן גם את מלוא האישורים ומסמכים הנדרשים להעברת ורישום הזכויות על שמכם. (ככל וחסר אי אילו מהאישורים או המסמכים, חשוב שיצוין במפורש בהסכם בהסכם כי במקרה זה ישאר כסף בנאמנות בידי עורך דין של המוכר, עד להשלמת המסמכים הדרושים).

כמו כן, שימו לב, ככל שלמוכר רשומה משכנתא על הדירה, תבקשו שהתשלום הראשונים יהיו לטובת סילוק ומחיקת המשכנתא של המוכר. זכרו שהמשכנתא היא על הנכס עצמו, ולא על המוכר ולכן האינטרס שלכם הוא לרכוש נכס נקי משעבודים וחובות.

 

שלב שלישי- העברה מלאה ורישום הזכויות של שמכם

כל עסקת נדל"ן נגמרת- ברישום.

כלומר, העסקה הגיעה לסיומה רק לאחר שכל הזכויות בדירה הועברו על שמכם ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) .

זה נשמע מאוד טכני וברור מאליו, אבל תתפלאו לגלות שאלפי דירות לא סיימו את ההליך, ולא נרשמו על שם הרוכשים.

ומתי הם מגלים זאת? כאשר הם רוצים למכור את הדירה או להעביר אותה במתנה או להוריש אותה לאחר מותם, ואז זה מורכב וארוך בהרבה יותר.