מכירת דירה

כאשר אנו חושבים על מכירת דירה, אנו מתמקדים בדרך כלל בגובה התמורה שנבקש עבורה כדי למקסם את הרווח הכלכלי שלנו.

אולם, לצד זאת, ישנו היבט משפטי נרחב לעסקה המחייב ליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר ישמור על זכויות המוכר ויחסוך עבורו בעלויות.

במאמר זה נציג בקצרה כמה מן הסוגיות המשפטיות הללו:

 

הוצאת נסח טאבו

לפני פרסום הדירה למכירה, יש להוציא נסח טאבו, על מנת לוודא כי המוכר רשום כבעלי הנכס וכי לא הוטל על הדירה עיקול או שעבוד שהמוכר אינו מודע לו. ככל ויש בעיה באחד מאלו, עורך הדין המייצג את המוכר יטפל בכך טרם ימשיך המוכר בהליך המכירה. נציין, כי כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, אלא למשל בחברה משכנת, יש לפנות אליה לצורך קבלת אישור זכויות.

 

מס שבח

בעת מכירת דירה, מוטל על המוכר לשלם מס שבח, שהנו אחוז מסוים מרווח ההון שמקבל המוכר על הנכס. מס זה יוטל אלא אם זכאי המוכר לפטור מהתשלום. היות שמדובר לרוב בסכום כסף גבוה, חשוב מאוד לברר מראש, האם קיימת זכאות לפטור ולבצע תכנון מס אופטימאלי. מטבע הדברים, למוכר אין את הידע והכלים לבצע את האמור ועל כן חשוב כל כך לפנות לייצוג משפטי בעת מכירת דירה, כאשר עורך הדין יבחן עבור המוכר את כל האפשרויות לפטור מתשלום  מס שבח.

 

מכירת דירת מגורים יחידה

החוק מכיר בסוגים שונים של פטורים מתשלום מס שבח, אחד המוכרים שבהם הוא כאשר אנו מוכרים דירת מגורים יחידה. לצורך קבלת הפטור, צריך המוכר לעמוד בתנאים מסוימים כגון: 

  • המוכר הנו בעל הזכות בדירה לפחות 18 חודשים קודם למכירה.
  • הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר ואם יש בבעלותו דירה נוספת, חלקו בה לא עולה על 1/3.
  • המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי זה סעיף זה במהלך 18 החודשים הקודמים.

 

היטל השבחה

במקרה שבו בזמן הבעלות על הדירה, אושרו הקלות בנייה או זכויות בנייה נוספות, בעת מכירת הנכס, יכול והמוכר יחויב בתשלום של היטל השבחה. מדובר במס נוסף למס שבח שתואר לעיל וגם עלותו של זה יכולה להיות גבוהה מאוד. כאשר המוכר פונה לקבלת ייעוץ משפטי, גם היבט זה ייבחן לאשורו ועורך הדין יעשה כל שניתן כדי להביא לביטולו של ההיטל או להפחתה ניכרת של סכום התשלום.

 

חריגות בניה

אם נעשו בדירה שימושים חורגים, למשל דירת מגורים ששימשה לעסק, או אם קיימות בדירה תוספות בנייה לא חוקיות, למשל מוכר שסגר מרפסת ללא היתר, זה הזמן להסדיר את הנושא, טרם הוצאת הדירה למכירה. זאת על מנת להימנע ממצב שבו המוכר יואשם בהפרת חוזה או בהטעיה. מדוע? משום שבמסגרת הסכם המכר, על המוכר להצהיר כי הנכס תואם את היתר הבנייה שהוצא לגביו. כאשר הדבר אינו נכון, הקונה יכול לטעון להפרת חוזה או להטעיה, שכן המוכר לא גילה עובדות שהיה עליו לגלותן.

 

חוזה המכר

במסגרת הסכם המכר, ידאג עורך הדין המייצג את המוכר לעגן את זכויותיו מול הקונה באופן האופטימאלי. על כן בעת העברת טיוטות ההסכם בין הצדדים ייתן עורך הדין דגש בין היתר על הנושאים הבאים: לוח תשלומים תוך עמידה על כך כי הקונה ישלם למוכר מקדמה במעמד החתימה על 10% לפחות מהתמורה, מצב הנכס, מועד מסירת החזקה בדירה, אשר יהיה רק לאחר קבלת התשלום האחרון, מנגנוני הגנה שונים כגון פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה מצד הקונה וכיו"ב.