רכישת דירה מקבלן

כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן, אנחנו מקבלים דירה חדשה ובמידה רבה ניתנת לנו את האפשרות להחליט איך היא תיראה, כך שתתאים לטעמנו ולרצוננו האישי.

אולם, כדי שנקבל את התמורה המיטבית לכספנו, עלינו לשים לב למספר עניינים מהותיים כגון: זהות הקבלן, מפרט הנכס, מחיר הדירה , בטחונות (ליווי פיננסי) , והסכם המכר.

כמו כן, עלינו לבחור בקפידה רבה את עורך הדין שילווה אותנו בהליך עסקה מסוג זה, שכן מדובר בהליך מורכב מאוד כפי שאפרט בהמשך

 

מיהו הקבלן?

ראשית דבר, יש לבדוק מיהו הקבלן שממנו אנחנו רוכשים את הדירה. במסגרת הבדיקה:

  • נוודא כי מדובר באיש מקצוע, הרשום בפנקס הקבלנים והנו בעל סיווג מתאים, וניסיון רב בביצוע פרויקטים דומים בהצלחה.
  • נוודא כי הקבלן בונה בסטנדרט בנייה גבוה ואיכותי, תוך עמידה בלוח הזמנים שנקבע ובכל התחייבויותיו לרוכשים.
  • נבדוק את זכויות הקבלן על הקרקע , והאם הם נרשמו. אדמה פרטית או אדמת מנהל?
  • נוודא כי אין לו מניעה משפטית להתקשר בהסכם הרכישה עם הקונה.
  • נוודא כי בידי הקבלן היתר בנייה מתאים למפרט, שתוקפו הוא עד למועד המסירה, ושייעודו הוא למגורים. ככל ואין היתר- עסקת רכישת הדירה תהיה- עסקה מותנית, קבע זמן מוגדר שלאחריו הרונה יוכל לבטל את ההסכם ולקבל את כספו חזרה.
  • נוודא כי הקבלן הנו בעל חוסן פיננסי וכי ישנו ליווי בנקאי מתאים לפרויקט.
  • נוודא כי יש לקבלן אישור ממיסוי מקרקעין בתוקף (טופס 50).
  • חשוב לערוך גם בדיקות כלכליות לקבלן- נבדוק ברשות האכיפה והגבייה האם הוא חייב מוגבל בהוצאה לפועל או בנק ישראל. נבדוק האם הוא פושט רגל או שהחברה נמצאת בפירוק, נבדוק שעבודים על הנכס שאותו אנו מעוניינים לרכוש ברשם החברות ברשם המשכונות וכד'.

 

שימו לב, כי ישנם מיזמים אשר בהם היזם הוא גם הקבלן, אך לעיתים קרובות, מדובר בשני גורמים שונים: חברה יזמית וקבלן בנייה. במקרה כזה, יש להקפיד לברר אודות מקצועיותם של שני הגורמים הללו גם יחד.  

 

מפרט הנכס

להבדיל מרכישת דירה יד שנייה, אז אנו קונים נכס קיים, רכישת דירה מקבלן היא קנייה "על הנייר" ולצד ההתרגשות לקראת מגורים בדירה חדשה, יש בדבר סיכון רב אם לא נדע היטב מה אנו מקבלים. על הרוכש לקבל מפרט טכני של הדירה ובו בכל הפרטים הרלוונטיים, ביניהם:

  • מהו גודל הדירה וגודלו של כל חדר.
  • כמה דלתות וחלונות יהיו בדירה ומיקומם.
  • כמה כיווני אוויר יש בנכס.
  • כמה מעליות יש? ומה גודלם? האם יש מעלית שבת?
  • האם יש חניה/ות, איפה היא ממוקמת ומה סוגה (מקורה/לא מקורה/תת קרקעית/ במתקן חניה/ חניה עוקבת).
  • האם יש חדר טרנספורמציה, ומה מקומה ביחד לדירה.
  • האם יש אנטנות סלולאריות, ואיפה הם ממוקמות.

הבנת המפרט של הדירה תאפשר לקונה לוודא כי היא אכן מתאימה לצרכים שלו וככל וירצה לערוך שינויים בנכס, הרי שיוכל לנהל על כך משא ומתן עם הקבלן לפני החתימה על הסכם הרכישה , יש בוודא שכל השינויים שהובטחו וסוכמו יתומחרו ויכתבו בהסכם. השינויים בדירה לא ידחו את המסירה, אלא אם סוכמו בכתב בנספח השינויים.

 

מחיר הדירה

סעיף חשוב ומהותי ביותר הוא כמובן מחיר הנכס. עלינו לוודא כי מחיר הדירה המופיע בהסכם המכר הוא המחיר הסופי לאחר מע"מ וכולל גם תשלומים שונים כגון חיבור למים, חשמל וגז. (הקונה משלם רק בעבור מונים ופקדונות). זאת על מנת שלא יתווספו לנו עלויות בלתי צפויות בהמשך. נדגיש כי בדרך כלל, שינויים ותוספות בדירה אינם כלולים בתמורה הכתובה בחוזה ומשכך, יש לוודא מהי עלותם של אלו ככל ותרצו בהמשך לבצע שינוי או תוספת. בהקשר זה נאמר, כי בהסכמים של רכישת דירה מקבלן מקובל לכלול בחוזה פרק זמן מסוים שבו יוכל הקונה לבקש מהקבלן במהלך הבנייה, לבצע שינויים מסוימים בנכס ללא תוספת תשלום. לא לשכוח, כי בנוסף למחיר הדירה, על הרוכש לשלם למיסוי מקרקעין "מס רכישה", בגין רכישת הדירה.

 

הסכם המכר

החוזה בין הצדדים מהווה את לב ליבה של העסקה, שהרי זה מעגן את התחייבויות הצדדים זה כלפי זה. חשוב מאוד לקרוא את ההסכם בקפדנות רבה, גם את הנספחים, המפרט הטכני והתשריטים. לזהות ולוודא את תאור הדירה, והצמדותיה, תנאי התשלום ומועדם, ומועד המסירה. במקרה של רכישת דירה מקבלן, עורך הדין של הקבלן הוא זה המנסח את הסכם המכר. טעות נפוצה היא לחשוב שלא ניתן לשנות את נוסח הסכם הקבלן (שבדרך כלל, הנוסח הינו לטובת הקבלן בלבד ואינו מספק הגנה לקונה). בהחלט ניתן ורצוי לערוך את השינויים הנדרשים, רצוי מאוד לא לסמוך על עו"ד הקבלן שידאג גם לאינטרסים של הקונה, אלא לקחת עורך דין מטעמם הקונה אשר מתמחה בתחום המקרקעין, כאשר תפקידו של עורך הדין המייצג את הקונה, הוא לנהל את המשא ומתן, לערוך את כל הבדיקות המוזכרות לעיל, ולערוך את השינויים הנדרשים בהסכם על מנת שהעסקה תהיה הוגנת ומשתלמת עבור הקונה ומגן על זכויותיו, ולוודא שההסכם אינו מנוגד לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, לחוק המכר (דירות) (הבטח השקעות של רוכשי דירות) תשלה-1974 ו- לצו המכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד 1974. כל תיקון או שינוי ייערך במסגרת נספח שנקרא "נספח שינויים". חשוב לכתוב בהסכם כי במקרה של סתירה בין ההסכם ו/או המפרט הטכני לבין נספח השינויים- נספח השינויים יגבר.

 

כמו כן יש לתת את הדעת למועד מסירת החזקה בדירה, כאשר על פי חוק, איחור של מעל 60 יום מזכה את הקונה בפיצוי מהקבלן (תשלום מהיום הראשון) ואפשרות ביטול העסקה אם האיחור הוא מעל לשנה, והשבת כספי התמורה לקונה אשר כוללים את הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה, וההוצאות המשפטיות ששולמו לעו"ד של הקבלן.  יש לוודא אפוא כי ההסכם אינו קובע פיצוי נמוך מזה שקבע החוק (150 % משווי השכירות ל- 8 חודשים ראשונים, ו-125% לאחר מכן).

מועד מסירת החזקה הוא כאשר יש "טופס 4" עם השלמת הבניה, כאשר הדירה ראויה למגורים, מעלית עובדת, יש חיבור קבע לתשתיות מים ביוב וחשמל ויש גישה לחניה ולמחסן.

חשוב מאוד לערוך פרוטוקול ממסירה מוקדם (מומלץ מאוד עם חברת בדק בית אשר לה המומחיות בביצוע הבדיקות האלה), לרשום כל הערה, גם אם היא אינה מוסכמת על הקבלן, ולקבוע כי יש לבצע את התיקונים של הליקויים לפני מועד המסירה , ולא בתקופת הבדק. לבסוף, יש לערוך פרוטוקול מסירה סופי עם מומחה.

 

בטחונות (ליווי פיננסי)

ס' 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה- 1974 קובע חמישה דרכים שבאמצעותן ניתן לבטח את כספי הרוכשים. הדרכים הישימות והנהוגות כיום הן : או ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. למעשה, הרוכש משלם לקבלן באמצעות "פנקס שוברים", וכך הבנק / חברת הביטוח ערבים לכל תשלום מכספי התמורה של הקונה, ואם חלילה הקבלן יקלע לחוסר נזילות ויכנס להליך של פירוק, הקונה יוכל לקבל את כספו חזרה. חשוב לציין כי הקונה  יחזיר את הערבויות רק אחרי שכל התנאים להחזרתם מולאו (השלמת הבנייה, קבלת טופס 4, יש מעלית שעובדת, קיבל את החזקה בדירה, נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה וקיבל אישור החרגה סופי.

 

ליווי משפטי מקצועי

בעסקה של רכישת דירה מקבלן, הקונה הוא זה הנושא בעלות שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן. התשלום הוא עבור כל ההוצאות המשפטיות לרבות רישום הבית המשותף, התשריטים, ורישום זכויותיו של הקונה בטאבו. גובה התשלום שכר הטרחה לעו"ד הקבלן, קבוע בסעיף 2 בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה- 2014 מגביל את שכר טרחתו של עו"ד הקבלן ל- 0.5% ₪ ממחיר הדירה, או 5019 ₪ +מע"מ, לפי הנמוך מביניהם. חשוב להדגיש, כי החלטת וועדת שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין קבעה כי שכר הטרחה יכלול את כל ההוצאות המשפטיות, ולפיכך שימו לב כי בהסכם אינם נדרשים לשלם לעורך דין תשלום נוסף.

 

מצב זה, שהקונה משלם את שכר טרחתו של עו"ד הקבלן,  גורם לכך כי הקונה רואה באותו עורך דין כמי שידאג גם לאינטרסים שלו. זוהי טעות נפוצה מאוד שיכולה לעלות לרוכש ביוקר !!  עורך הדין של הקבלן הוא אך ורק עורך הדין שלו ודואג לאינטרסים של הקבלן  בלבד, למרות כי הקונה הוא זה שמשלם את שכר טרחתו.

על כן, חייב הרוכש להיות מיוצג על ידי עורך דין נפרד מטעמו אשר ידאג לזכויות שלו במסגרת העסקה כפי שפירטנו לעיל.  יודגש כי כובה שכר הטרחה של העו"ד מטעם הקונה אינו מוגבל. כיום נהוג לגבות 0.5 % ממחיר הדירה.