fbpx

בדיקות מקדמיות לרכישת דירה

שימו לב,
לפני שרוכשים דירה,
ישנן מספר בדיקות שצריך לעשות:
1. בדיקת התכנות כלכלית: עוד לפני שמצאתם דירה ספציפית, תבדקו כמה הון עצמי יש בידכם, והאם הוא מספיק בכדי לקנות דירה, או שמא אתם צריכים לקחת הלוואה מבוטחת משכנתא (ובימינו, מי לא צריך משכנתא?). אם כן, אז כבר בשלב ראשוני זה, חשוב מאוד שתעזרו בשירותיו של יועץ משכנתאות חוץ בנקאי, היועץ יבדוק את ההיתכנות הכלכלית שלכם, יכולת ההחזר החודשי שלכם, וייצג אתכם מול הבנקים. כך, שכבר בשלב הראשון תקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, ותדעו בוודאות שבאפשרותכם לקנות את הדירה שאותה אתם מעוניינים, ולא תמצאו את עצמכם חלילה בשלב הבא בהפרת הסכם מול המוכרים, מאחר ולא יהיה לכם מספיק כסף כדי לשלם להם, כפי שהתחייבתם בהסכם.
2. בדיקה קניינית- משפטית: את הבדיקה הזאת יבצע עורך הדין שלכם – יש להוציא נסח טאבו ומסמכי בית משותף (צו תקנון ותשריט) על מנת לוודא כי הנכס אכן שייך למוכר וכי הוא נקי משעבודים, עיקולים,והערות שונות וכי אין מניעה משפטית להעביר את הזכויות בנכס לשמכם. ביום החתימה על הסכם המכר, חשוב להוציא שוב נסח טאבו עדכני כדי לוודא שלא חל שינוי, ושוב לפני שמגישים את התיק לרישום בטאבו (לוודא שלא נרשם בנתיים שעבוד/ עיקול וכד'). זוהי פעולה פשוטה ביותר שניתן לבצע באינטרנט כאשר ידוע לכם מספר גוש ומספר חלקה של הנכס.
3. בדיקה תכנונית: כעת מומלץ מאוד לפנות לשמאי מקרקעין אשר ייתן לכם מידע חיוני ביותר: השמאי יבדוק האם המחיר המבוקש לנכס תואם את מצב השוק, יבדוק את תיק הבניין, האם יש היתר, והאם הדירה תואמת להיתר, האם ישנן חריגות בנייה בדירה, זכויות בנייה שלא נוצלו, וכדומה. לנתונים אלו יש השפעה ניכרת על ערך הנכס בהווה ובעתיד ולא פעם יש בהם כדי לשנות את כדאיות העסקה עבור הרוכש. ומה קורה מסביב? לאחר שבחנתם היטב את מצבה של הדירה וברצונכם להמשיך עם העסקה, זהו השלב לבחון גם את בניין המגורים עצמו ואת סביבת המגורים כולה. כך למשל, מהי רמת התחזוקה של הבניין ואופיים של השכנים, האם יש מעלית ומה גודלה, האם יש חדר טרנספורמציה והיכן הוא ממוקם ביחס לדירה. לאחר מכן שאלו את עצמם האם טיבה של השכונה מתאים לכם. כמו כן, חשוב לוודא כי מיקום הדירה עונה על הצרכים שלכם, למשל: קרבה למוסדות החינוך ומרכזים רפואיים, חנייה, נגישות לתחבורה ציבורית ועוד. נקודה מהותית נוספת היא לברר כי אין תוכנית בנייה בסביבתכם הקרובה, על מנת שלא תרכשו את הדירה ולאחר מספר שנים תגלו להפתעתם כי מול חלונכם צומח לו בניין רב קומות. זכרו כי הפוטנציאל לאיכות חיים ושביעות רצון מהדירה תלויים רבות בכל אלו ולכן אין להקל בהם ראש אלא לערוך בירור ממצה ומקיף.
4. בדיקה פיזית הנדסית- אם אתם יודעים לזהות בעצמכם שיפועים לא נכונים, התקנות לקויות ולאתר רטיבויות – אז אתם יכולים לבצע את הבדיקה הזאת בעצמכם. אבל אם לא, אז להיעזר בחברת בדק בית. לחברת בדק בית יש את מכשור שיכול לזהות רטיבות וצרות אחרות מבעד לקירות ולריצוף.
5. בדיקת מיסוי מקרקעין = מס רכישה כאשר אנו קונים דירה, מוטל עלינו מס רכישה שעלותו משמעותית מאוד ולכן כדאי לעשות תכנון מס נכון. כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, של תושבי ישראל, שיעורי המס מדורגים, בהתאם לשווי הדירה הנרכשת, כך שעד לסכום מסוים יש פטור ממס רכישה.
ואם היא לא יחידה, צריך לבדוק מס לינארי מוטב.
במקרים מורכבים רצוי להתייעץ עם עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין או ביועץ מס. בהצלחה
עו"ד חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
לקבלת ייעוץ משפטי
השאירו פרטים עכשיו!
שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
ערוץ היוטיוב
מן העיתונות
כתבה בעיתון השקמה
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה מתוך לוי יצחק
פתח צ'ט
אפשר לעזור?
שלום וברכה
צריכים עזרה?